GetSignPackage(); ?> 綠地控股張玉良:轉型不是去地產化-時代在線 - 時事 財經 產業-時代周報
  • 綠地控股張玉良:轉型不是去地產化

    地產 > | Time Weekly - 2019-05-28 02:47:49 來源:時代周報
  • [摘要] 對于混改,張玉良頗有心得。他曾稱,只要具備混合所有制、企業班子想做事、政府要放手等幾個條件,綠地模式是可以復制的。未來,綠地準備參與央企的改革,參與各省地方混合所有制的改

    時代周報記者 楊靜 發自上海

    27歲的綠地控股(以下簡稱“綠地”)和63歲的張玉良,還能擦出什么樣的火花?

    至少張玉良自己認為,只要還有能力以及身體條件允許,股東支持他在董事長位置上坐下去,他就會繼續。“因為之前做得不夠好,所以我要更加努力。”在5月16日的綠地集團年度股東大會上,張玉良坦陳。

    坐擁萬億元總資產,如今的綠地已經不再是一家純粹的房地產公司。

    張玉良帶領著這頭“大象”,從之前以房地產為主業,大基建、大金融和大消費協同發展的戰略,進一步升級,重組成立大基建、商貿和酒店旅游三大產業集團,“地產+多元產業”全面推動房地產主業高質量的發展。

    綠地的多元化也已經不是在起步階段。至少,根據2018年公布的年報顯示,大基建的營業收入跟房地產已經接近,前者為1481億元占據總營收的42.5%,后者為1615億元占46%。而同比增長率上,前者為41.33%,遠遠超出后者的7.3%。這放諸任何一家多元化房企,都是不能想象的。

    中長期可觀發展空間與短期的資本市場表現,有時候需要時間來熨平。對于近年來被其他房企趕超的規模體量、相對低迷的股價表現等,股東會上小股東們對公司提出了質疑。

    對此,張玉良回應,除非特殊情況,綠地在未來三年里實現20%?30%的增長不是問題。

    另據時代周報記者了解,在今年綠地的工作重點中,繼續推進混改是一方面,不排除通過子公司進行定增或者創造新的方案來進行定增;另一方面則是加快項目的結算。

    綠地式混改

    綠地在混改上,本就有著不容忽視的發言權。

    2015年通過引入五家投資機構入股金豐投資,綠地實現了整體上市,也創造了A股當時交易金額最大的一次“借殼”。這是綠地的輝煌時刻,也被外界認定為國企混改的典型案例。

    上市之時,綠地形成了多元化股權結構。占總股本28%左右的是公司的員工持股會上海格林蘭投資;其次是上海市國資委旗下的三家國企,分別為:上海地產集團、中星集團和上海城投總公司;剩余股東占據24.92%。

    對于混改,張玉良頗有心得。他曾稱,只要具備混合所有制、企業班子想做事、政府要放手等幾個條件,綠地模式是可以復制的。未來,綠地準備參與央企的改革,參與各省地方混合所有制的改革。

    的確,在此后的時間里,綠地在自身的股權層面不斷推進混改。雖然上海國資是綠地控股最大的實際控制人,但是并不參與公司日常的運營。這也就意味著綠地的經營權主導權始終在職工持股會及管理層手上。

    在具體的業務層面,綠地還在推進著其他企業的混改。最早開啟的是大基建領域的混改:2017年通過2億元增資擴股貴州建工,再到2018年參與天津建工集團的混改。

    到了2019年,綠地又首次在大消費領域邁出混改的步伐,實現對東航股份旗下全資子公司—上海航空國際旅游集團有限公司的股權項目。

    “對于混合所有制改革而言,如果能在更高層面的母公司混改上有所突破,對于綠地而言是新的機會。”張玉良在股東會上表示。

    按照時代周報記者的了解,今年3月,張玉良見了國資委的相關領導,并受到了對方對綠地在混改嘗試上的肯定和贊許。

    在股東會之前,阿里巴巴入股紅星美凱龍一事觸動了張玉良。“其實長期以來股東結構比較穩定的話,未必對市值有提振作用。加上綠地員工持股會里新員工比較少,對員工本身的積極性的刺激并不大。”他稱,要是能在重要股東中有所變化,可能股價也會有所改變。

    進步和空間

    對于綠地近三年的發展,張玉良還是給出了相對滿意的評價。利潤、收入和負債結構,被認為是平衡的。

    根據公司2018年財報,綠地全年實現營業收入3484億元,同比增長20%;3875億元的銷售額,同比增長了26%;利潤總額243億元,同比增長26%;凈資產收益率增至17.14%,同比增長13%。

    負債結構上,2018年的有息負債余額為2689億元,較年初減少71億元,同時期內持有貨幣資金約810億元,凈負債率為171.83%,較2017年的206%有所回落;另外,經營性現金流量凈額連續兩年回正,達到422億元。

    不過,張玉良對公司近三年的ROE指標更為滿意。一是跟過去的綠地比,三年來凈資產收益率每年增長13%、15%和17%;二是跟上海國企和央企比,綠地在2018年17%的數值至少是前者的2倍,后者的4倍。

    “綠地未來肯定還會保持高增長,在內部經營要求中,會比對外公開的還要高出10%?15%。”張玉良在當天股東會上表示。

    產業協同的效應也在顯現。大基建的營收在2018年開始跟房地產主業并駕齊驅。

    在綠地規劃中,2020年大基建產業目標經營收入超過4000億元,占據整個集團的半壁江山。

    事無完美。大基建在毛利率的表現上并不樂觀。根據2018年的財報,僅為3.72%,同比減少0.03%;遠比房地產主業27.01%的毛利率要低。

    “但今年大基建有望貢獻更大規模的利潤。”張玉良坦陳,綠地的大基建將會成為科技型的大基建,凈資產回報率將能實現8%?15%。

    張玉良認為,綠地的業務結構還是很有競爭力:“經歷2015年和2016年的調整,2017年和2018年在持續穩步增長。”

    加快資金回流

    眼下,綠地也在推進銷售去化率和項目結轉。

    張玉良在股東會上算了一筆賬,在截至目前6000多億元已經銷售了的貨值中,33%左右為已經竣工的但并沒有結轉。

    “有的項目的結算周期是有點長。”張玉良表示,往往發生在定位高端的項目,或者規模大的社區,以及存在比較復雜問題的項目。

    從年報數據顯示,綠地2018年的回款率的確有所下降,為77%,在此前的2016年和2017年分別為79.4%、80%。

    可行性的辦法就是要繼續推進項目去化和結算。

    綠地今年拿下的上海董家渡項目是一個再好不過的案例。據時代周報記者了解,這個總建面近120平方米的巨無霸項目,其預銷售金額約700億元,將在今年三季度率先推出商業和辦公部分,住部分爭取在年末進入銷售。

    按照張玉良當天對時代周報記者的介紹,項目已經進入全線施工狀態,此前尚未辦下來的相關文件已經在近期內完成。

    “期待成為綠地在上海的地標。”他首度對外表示,如果有特殊需要,自持部分或許能稍作降低,比如可以根據重大工程規定中,通過對整棟樓引進大公司的方法進行。

    一些小股東對綠地為該項目提供擔保的一份議案投出了反對票。

    “不用擔心這個項目的資金。”張玉良回應小股東們的憂慮,綠地可以在這個項目上做到現金流的平衡。

    對于張玉良而言,外界的質疑對綠地而言是好事:“現在企業每天在奔跑式前進,路上有風有雨,風雨兼程是常態。”

    對話張玉良

    (Q:時代周報;A:張玉良)

    Q:怎么理解綠地的轉型?

    A: 企業轉型并不等同于去地產化。有的企業只是把房地產當做一個殼,這是經營的模式,而不是叫做去地產化。真正的去地產化是徹底放棄房地產開發。

    綠地做的是房地產+,圍繞綜合需求來進行轉變,通過產業協同方式,也有經營的做法,但最終還是為了強化房地產主業。

    繼續做房地產沒有什么不好的,中國有這么大的市場,也沒有任何一個行業像房地產一樣能夠有30多家收入達1000億元的企業。既然這樣,為什么不做好做精房地產。

    Q:綠地的發展特色是什么?

    A:綠地發展思路和其他企業還真不一樣。抓住國家政策機遇貫徹我們的戰略,這點,我認為把握得比較好。綠地希望把政策導向和市場規律結合起來,與各地政府實現共贏。

    特別是大基建板塊,綠地抓住了深化國有企業改革的機遇,一夜時間之前就發展起來了。

    不僅如此,公司去年推進的“城際空間站”建設。綠地來負責建設好城市功能,不用政府的投資。這樣不僅得到了地方的支持,反過來綠地也能借助地方的力量。

    再比如去年在服務進口博覽會,綠地發展了貿易港,依靠國家品牌來進行全球采購。既服務了國家戰略,又把商貿產業發展起來了。

    Q:認不認同綠地近兩年來在規模上已經落后?

    A:其實綠地在2017年和2018年保持了持續穩步增長。綠地的業務結構是很有競爭力的,把城市功能、產業和房地產開發有機結合,這和其他企業差異很大。

    我們對整個區域、城市的內生發展有整體要求,而不是單一追求今年建多少房子,明天就賣掉了。

    總體來說,綠地各方面保持良好,2018年公司交出了一份比較滿意的答卷,至少打85分以上吧。當然,綠地還會保持較好的增長。今年將按照實現15%?20%的目標增速前進。

    Q:既然這樣,為什么綠地的市值并不高?

    A:因為產出和效益并不匹配,原因是多樣的。當然也存在綠地沒有做好工作的可能。其實綠地的資產回報率已經接近18%。市值與現狀確實不符,做好企業的事情,加強市值管理,我期望能上去點。

    Q:怎么看待2019年的房地產發展形勢?

    A:大基調應該會是穩中有降,不過市場空間仍然很大。

    關鍵是結構化、區域化差異會變得更加明顯。一些地區會成長很快,一些地區可能成長不起來了。省會城市主要看政策和行政手段,政策一旦有松動,市場馬上會上來。

    具體到一二線城市,一城一策,以地方政府為準。省會城市和二線城市應該會有一些松動。核心城市不一定能放松,一線城市放松的可能性幾乎沒有。

    當然,這段時間社會的資金成本、特別是債券成本明顯降低了,這點反映到實體企業還需要一定的周期。

微信、微博以“社交+資訊”的形式出現,其他幾家資訊平臺中,今日頭條一如既往地走技術分發的路線,UC、一點資訊、天天快報則越來越看重“技術+內容建設”的雙重驅動。

長遠來說,還是應當將土地增值稅納入房地產相關稅收體系中,調整比重和稅率,對于企業來說,會有比較直接的利好。

在GDP增速前三的地區中,云南超過貴州、西藏達到9.7%,成為一季度增速最高的省份。

“加征關稅有利論”,究竟是一種無知還是一種偽裝?

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