• 中航退出地產業務 多處項目無人接盤

    地產 > | Time Weekly - 2019-06-18 04:11:19 來源:時代周報
  • [摘要] 在下決心剝離地產業務的同時,中航工業將重心集中在物業資產管理業務。但數據顯示其物業毛利率遠低于同行。種種困局使得中航系的退房路長路漫漫。

    時代周報記者 蔡穎? 發自廣州

    央企中國航空工業集團有限公司(簡稱“中航工業”)退出房地產的動作還在持續。

    來自北京產權交易所信息消息顯示,旗下公司中航里城(香港)有限公司掛牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權,轉讓底價22.8億元。據悉,該項目曾在6月3日正式披露,而后經歷短暫的終結,又于6月10日重新掛出。然而轉讓并不順利,“來咨詢的人偏多,但繼續跟進的人很少,”該項目知情人士向時代周報記者表示。

    這并非是中航工業首次轉讓資產。在部分央企退出房地產領域的背景下,2016年10月中航工業明確提出剝離房地產業務。

    此后,中航工業開始了“賣房”之路。截至目前,其手上仍有諸多資產尚需尋找新買家,部分項目因為價格債務問題,陷入無人接手的困境。

    在下決心剝離地產業務的同時,中航工業將重心集中在物業資產管理業務。但數據顯示其物業毛利率遠低于同行。種種困局使得中航系的退房路長路漫漫。

    資產處置遇阻

    根據資料顯示,此次意欲轉讓的蘇航置業成立于2015年7月31日,注冊資本為14億元,中航里城(香港)持有蘇航置業100%股權。

    據2018年度審計報告數據顯示,2018年度,中航里城營業收入約12.39億元,營業利潤約2.66億元,凈利潤約2.17億元。截至2019年3月31日,中航里城實現營業收入約10.82億元,營業利潤636.76萬元,凈利潤約633.76萬元。

    據悉,蘇航置業在2015年6月以27.3億元、成功競得蘇地2015―G―14號與蘇地2015―G―15號地塊,總面積272914.9㎡,兩塊地都位于吳中區木瀆鎮壽桃湖路東。均可從事普通住宅和商業配套設施的開發、建設、出租、銷售等經營活動。

    “兩塊土地均無歷史遺留問題,其中一塊待開發,另外一塊開發完了,目前在售。” 上述知情人士向時代周報記者表示,從基準日2018年6月30日到項目成交的這段過渡期內,收回來的房款都由受讓方來享有。

    “標的企業并未有太大的負債問題,只有部分工程款,算在應付賬款里了,負債都由標的企業蘇航自己負責。”上述知情人士向記者解釋道。

    不僅如此,知情人士向時代周報記者表示,該標的公司二次掛牌轉讓,原因是修改了其中一條細則,對擔保方的要求從600億元降到500億元。

    盡管降低要求,如前文所述,轉讓過程卻并不順利。

    2016年,國務院國資委召開的中央企業產業重組合作整合座談會。會上,8家央企啟動產業重組整合,因地產未被核準為主業,在業務開展上會受到政策層面的限制,中航工業成為將地產業務剝離出去的央企之一。

    但在剝離過程中,并非所有的資產都能成功出售,此次掛牌轉讓的蘇州蘇航置業的母公司—中航里城(香港)平臺也遭遇了鮮少有人問津的尷尬境遇;掛牌兩次的成都中航城項目也是在經過10個月的漫長等待之后才迎來了“新東家”。

    無人問津的還有廣東國際大廈。在進行正式掛牌的一年后,2018年8月16日,由于仍未收到意向受讓方。中航國際控股旗下廣東國際大廈實業有限公司75%股權迎來了信息披露結束日期。

    明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強向時代周報記者表示,標的項目無人接盤有多種原因,一是標的本身有瑕疵,比如在三四五線城市;二是在一二線城市或者比較有潛力的三四線城市(環一二線周邊),但價格比較貴;三是標的本身可能不是很干凈,存在糾紛,性價比不高;四是標的企業自身債務負擔較重,長期經營虧損無人接手。

    “廣東國際在經營上一直處于虧損狀態,這是受讓方所顧忌的。” 艾振強補充道。

    根據報告數據,截至2017年7月31日,廣東國際實現營業收入1.49億元,營業利潤和凈利潤分別為-568.11萬元和-569.7萬元。

    物業轉型成效緩慢

    在剝離地產業務加快去地產化的同時,中航系從2016年開始轉型物業管理,并于2018年月5月11日將中航地產更名為中航善達股份有限公司。

    經過三年轉型,中航善達2018年交出了一份不錯的成績單。

    公司2018年實現營業收入66.56億元,同比增長12.94%,歸屬于母公司所有者凈利潤 8.57億元,較上年同期增長 468.84%。

    然而,業績增長背后,公司的凈利潤卻耐人尋味。

    2018年,順利完成惠東項目和貴陽項目的出售掛牌交易,并完成上海天盛廣場項目工商變更和資產交割,全年共實現投資收益 12.4 億元。

    資產的頻繁甩賣,對公司2018年業績起到修飾、潤色作用。扣除非經常性損益后,中航善達的凈利潤僅為-1.5億元。

    而隨著房地產資源持續賣出,地產開發板塊也將逐漸萎縮,物業管理業務的低利潤也許將難以支撐公司未來業績。

    根據財報顯示,在8.57億元的總利潤中地產業務的凈利潤達到6.81億元,物業管理業務僅實現凈利潤1.64億元。其盈利能力與同行相比,并不理想。

    2018年,碧桂園服務實現了9.3億元盈利,雅生活服務實現了8億元的盈利,彩生活、綠城服務分別盈利4.9億元、4.8億元。

    在凈利潤不盡如人意的背景之下,中航善達也在有意借助外部的力量發展規模。

    今年4月15日,招商蛇口發布公告稱,公司正在籌劃以現金方式協議受讓中航國際控股持有的A股上市公司中航善達22.35%股份,以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份。受讓中航國際控股所持股份后,招商蛇口將成為中航善達第一大股東。

    截至2018年年底,招商物業總資產為16.98億元,年營業收入29.2億元,擁有下屬機構61家。在管物業逾500個,服務項目面積超7500萬平方米。

    根據中航善達年報,截至 2018 年 12 月,中航物業全國物業管理項目共523 個,管理面積達5307 萬平方米。

    將中航善達的在管面積合并之后,招商物業的服務面積將接近1.3億平方米。憑借整合優勢,未來有望成為國內物業管理第一股。

    “此次收購還在推進之中,現在公司的全部精力都在發行股份購買資產上面,目前來看,暫時不會加大房地產項目的轉讓力度。”中航善達內部人士向記者表示。

    資產重組后的中航善達能否成功去地產化,順利完成轉型?物業管理盈利能力如何進一步提升?目前來看仍有待觀察。

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