• 增房源減稅率 深圳“穩租金”新政的加減之道

    時事 > | Time Weekly - 2019-07-09 01:56:32 來源:時代周報
  • [摘要] 值得關注的是,《意見稿》強調, 個人在政府租賃平臺上簽約且租金不高于指導價的,在2023年年底前實行零稅率。

    時代周報記者 謝中秀 發自北京

    全國首個“穩租金”政策正在征求意見中。

    7月4日,深圳市住建局發布《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》以下簡稱《意見稿》)提出,從多渠道增加租賃住房供應、規范住房租賃市場行為、規范城中村規模化改造和租賃經營行為、發揮住房租賃交易服務平臺作用、加大住房租賃政策支持力度、加強住房租賃市場秩序整頓六個方面規范和發展住房租賃市場。

    值得關注的是,《意見稿》強調, 個人在政府租賃平臺上簽約且租金不高于指導價的,在2023年年底前實行零稅率。此外,深圳將多渠道增加租賃住房供應,力爭到2022年新增租賃住房不少于30萬套。

    ?“近年來我市住房租賃存在著租金上漲較快、租賃市場不規范、租賃關系不穩定等問題。有必要通過多渠道增加租賃住房有效供應、加強租賃市場行為監管和秩序整頓、加大政策支持力度等方式,進一步規范和發展住房租賃市場,穩定住房租賃價格。” 深圳市住建局如是解讀。

    中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對時代周報記者表示,預計今年到明年,深圳市住房租賃市場將會經歷一個從亂到治的過程,此次深圳市出臺規范住房租賃市場的意見,也體現了從亂到治的籌劃。

    從5%“漲停板”到“穩租金”

    數據顯示,深圳2000多萬實際管理人口中,80%的人群租房居住;1041萬套存量住房中,70%長期處于租賃狀態。但在涉及1600萬租房人口的租金方面,波動卻較大。樂有家數據統計顯示,2018年上半年深圳租房價格同比大漲33%。

    穩租金迫在眉睫,深圳籌劃已久。去年8月29日,據深圳市規劃和國土資源委員會房地產業處研究員付菲菲介紹,深圳擬對住房租金價格設“漲停板”—探索建立全市穩租金商品房項目制度,實行租金管控,一房一價,每年可上下浮動5%,按申請順序租給全市符合資格的居民。

    今年深圳市兩會期間,深圳市政協委員曹疊云建議,借鑒德國《房屋租賃法》,通過全市住建系統建立各區商品房租賃和農民房租賃指導價,指導價每年年中更新并公示,出租人必須根據指導價簽訂租賃合同,允許低于指導價,但不得超過指導價的20%,在租賃期限內不得漲租。

    此次出臺的《意見稿》也直指“穩租金”,卻更加偏向于引導,而非設定明確的比例。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者表示,相比于此前的規定比例上限,本次《意見稿》提出以稅收的優惠鼓勵、引導“穩租金”,更加符合市場規律。?

    “此前提出5%漲停板的穩租金機制,主要受當時穩租金壓力較大的影響。前兩年尤其是去年,深圳的租金漲幅的確非常大,政府管理壓力也很大。”李宇嘉表示,“但我們還是需要承認,租金的波動、物價的漲幅,其實都是跟隨市場的。”

    根據《意見稿》,在“穩租金”方面,深圳提出要建立住房租賃指導價格發布制度,強化規模化、專業化住房租賃企業在穩定住房租賃價格方面的示范作用,引導企業出租住房的租金不高于租金指導價格;發揮政策傳導效應,加快推進“控漲幅、穩租期”為特征的商品房租賃試點工作。

    此外,《意見稿》還擬對住房租賃企業向個人出租住房,并在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案,且租金不高于租金指導價格的,適當降低增值稅征收率;對個人在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案,且租金不高于租金指導價格的,采取綜合征收方式征稅,2023年年底前,綜合征收率為0%。

    ?“稅收優惠能有效激勵個人和機構使用政府住房租賃交易服務平臺,有利于形成商品房‘網簽’平臺的效果,方便政府對租賃市場進行管理。另外,這些數據和資料也能為后續政府出臺實質性、有針對性和約束力的條款提供依據。” 合碩機構首席分析師郭毅向時代周報記者指出。

    實行效果有待檢驗

    時代周報記者查閱相關資料發現,目前四個一線城市已經先后出臺規范房屋租賃市場的要求。但整體而言,深圳對于住房租賃市場的政策更加系統,目標也更加明確。

    與此同時,目前深圳的政策仍偏向于指導性意見,且實行的效果有待驗證。

    李宇嘉表示,短期來看,《意見稿》對租賃市場的管理意義還有三方面的制約,一是政府的指導租金體系并沒有建立起來;二是租賃市場的主體過于分散,80%—90%都是市場散租,還有20%是政府公租房或企業自有員工租賃房,管理難度較大;三是對政府制定的指導租金,百姓的認可度仍舊存疑。

    “在政府指導租金方面,需要政府按照每一個片區設置一個指導租金去制定體系,但目前來說,這個體系還沒有建立起來,缺乏技術手段和數據庫的支持。”李宇嘉指出,“目前政府正在引導個人和機構使用政府住房租賃交易服務平臺,以此進行資料的搜集和建立未來管理的依據,但是實際執行效果,目前還有待觀察。”

    宋丁還提出了另外一個值得注意的方面,即如何審慎規范城中村規模化改造和租賃經營行為。

    2017年,深圳發布《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,其中提出未來五年深圳要統租100萬套城中村租賃房源進行運營。在政策鼓勵下,多家開發商進入城中村,規模化改造城中村農民房。但與此同時,城中村房租價格上漲的問題隨之凸顯。

    宋丁表示:“開發企業對城中村房源進行了改造,從成本和收益的角度來看,價格提高也是自然而然的事情。但這一價格抬升卻遭到了市場的反對,從而對城中村改造形成壓力,不少開發商退出城中村改造。”

    據悉,萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜,準備放棄部分深圳坪山、光明等地偏僻區域已簽約的“農民房”房源。這雖然是萬科“萬村計劃”受挫的一個縮影,但也折射出了市場規范與市場發展的矛盾。

    根據《意見稿》,深圳對城中村規模化改造提出了規范要求,但在租金方面,仍舊維持“穩”的要求。宋丁表示,最終市場會通過博弈達到一個房企和市場都能接受的租金價格,但在這個過程中不排除還會有企業退出城中村規模化改造的市場。對于此,宋丁建議,政府應該對城中村規模化改造進行周密的市場研究,再出臺針對性的政策。

上任后,李強力抓行政審批制度改革,希望通過制定權力清單,解決政府管得過多的問題。十八屆三中全會決定推行地方政府及部門權力清單制度,讓浙江的這項工作正式提上日程。

7月1日,國家衛健委發布《第一批國家重點監控合理用藥藥品目錄(化藥及生物制品)》,共包含磷酸肌酸鈉、丹參川芎嗪等20個品種。

“中央層面更加關注城市房地產與經濟增長的匹配性,因此三四線城市的反彈管控會更加嚴格,二線城市則可能會有一定程度的放松。”

7月1日,央行發布公告稱,目前銀行體系流動性總量處于較高水平,可吸收央行逆回購到期、政府債券發行繳款等因素的影響,今日不開展逆回購操作。

6月以來,中央部委密集分赴各地調研,既有國家發改委對高質量發展、上半年經濟形勢、東北振興、制造業投資、民間投資的專題調研,也有工信部對制造業高質量發展、工業互聯網的調研。

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