• 仲量聯行發布2019年二季度上海房地產市場報告

    動態 > | Time Weekly - 2019-07-11 17:49:49 來源:時代周報
  • 2019年7月10日,仲量聯行發布2019年二季度上海房地產市場報告。報告指出,2019年第二季度上海甲級辦公樓租賃市場整體放緩,但非中央商務區如前灘等板塊仍表現強勁。

    仲量聯行華東區及上海董事總經理吳允燊表示:“為了吸引租戶,業主之間競爭激烈,下調租金預期,形成了利好租戶的租賃環境,在浦東地區尤為明顯。”在零售物業市場方面,由于缺少新增供應,且現有項目租賃進展保持良好,核心商圈空置率有所下降;非核心商圈空置率保持穩定。住宅整體銷售量在短暫回暖后趨于穩定。今年上半年,上海投資市場總體表現強勁,但近期出現放緩跡象,預計全年總成交量仍有望達歷史新高。

    甲級辦公樓總體租賃需求放緩。在浦東中央商務區,對成本價格較敏感的一些企業遷入諸如前灘等非中央商務區細分市場,與此同時一些大型租戶搬入自用項目。在浦西中央商務區,零售、媒體和專業服務業帶動主要租賃需求。非中央商務區凈吸納量在二季度達到79,000平方米,科技新媒體以及制造貿易類公司依舊引領租賃需求。仲量聯行中國區商業地產部總監張靜表示:“前灘的辦公樓租賃勢頭強勁,尤其是有降低成本或整合需求而遷出傳統中央商務區的大型租戶。”

    兩個項目竣工于非中央商務區。經過兩年來的大量供應,浦東中央商務區的空置率上升至13.1%,較近年來的最低點2015年2季度高出11.3個百分點。得益于近期竣工的項目面積去化,浦西中央商務區的空置率環比下降1.0個百分點,至9.1%。二季度,位于前灘的晶耀前灘1、2、6號樓和位于虹口的上濱生活廣場竣工。這兩個項目為非中央商務區帶來98,000平方米的新增供應。穩定的租賃需求使非中央商務區的空置率保持在23.6%。

    浦東中央商務區租金下降,浦西中央商務區租金持平。由于近期竣工項目降低了租金預期,且一部分現有項目在激烈的市場競爭中開始推出更多激勵政策,浦東中央商務區租金環比下跌3.6%,至人民幣10.7元每平方米每天。非中央商務區租金環比下跌2.1%,至人民幣6.5元每平方米每天。尤其在浦東,新項目的業主為爭取主力租戶競爭愈發激烈。

    同時,銷售型辦公樓總體售價小幅下跌。2019年第二季度的售價環比下跌0.3%至人民幣43,516元每平方米,二季度無新項目竣工入市,銷售量受到限制。購買需求主要來自內資企業,以滿足自用需求。仲量聯行預計,下半年大量優質項目將集中放量,主要位于上海的西部地區;銷售量預計將有所上升,在虹橋交通樞紐板塊以及黃浦江沿江一帶尤為明顯。同時,內資企業購買銷售型辦公樓將繼續帶動市場需求。

    在產業園區方面,需求保持穩健,第二季度租金平穩。2019年第二季度無新項目竣工,穩定的租賃需求使產業園區的整體空置率下降1.5個百分點,至12.2%。內資科技新媒體公司保持活躍,尤其是在漕河涇等板塊。而生物醫藥類公司則持續在張江板塊擴張,比如移遠通信在漕河涇科技綠洲三期租賃了13,000平方米的辦公室,強生集團的子公司JLABS在張江新租了4,500平方米,設立針對醫藥初創公司的孵化器。穩健的需求使產業園區整體租金保持平穩,環比增長0.1%,至人民幣4.5元每平方米每天。

    至于零售物業上,品牌傾向在已入駐的購物中心內擴租。連鎖餐飲品牌注重向非核心商圈的社區商業擴張,而獨立餐飲品牌則優先考慮品牌形象和定位,主要聚焦在核心位置。仲量聯行中國區零售地產部總監隗然指出:“業主對于美妝品牌擴張仍持積極樂觀態度,是因為這些品牌具有較強的盈利能力。此外,針對男性消費者的產品線如個人護理和男裝也在尋求進一步擴張的機會。” 一些經驗豐富的運營商通過開設自營品牌集合店以提高租戶業態組合的差異化。由于零售商對線下布點仍較為謹慎,業主方提供的租金保持堅挺,因此相較于進駐新項目,許多品牌更多地選擇在已經入駐的購物中心內擴租或換址。

    項目延期導致新增供應量放緩。二季度兩個非核心區項目入市,合計建筑面積約為66,000平方米。其中,位于虹橋交通樞紐北部核心區域的上海阿里中心主要服務于周邊商務人士,而位于虹口四川北路的上濱生活廣場則主要滿足周邊中產家庭的需求。由于供應壓力減緩且現有項目出租率有所提升,二季度核心商圈空置率從9.4%環比降至9.1%。非核心商圈空置率保持平穩為9.5%,主要受到租戶調整的影響,以及去化面積被新開業項目所抵消。

    全市范圍內租金增長進一步放緩。二季度核心商圈零售物業首層租金同比上漲0.9%,至人民幣51.7元每平方米每天。非核心商圈租金同比增長1.9%,至人民幣20.6元每平方米每天。

    物流地產的總體需求平穩,第三方物流保持活躍。第三方物流依舊引領需求,在松江和青浦承租了較大面積。電子商務與傳統零售企業的需求則保持平穩。在寶山和奉賢,二季度租賃需求趨于溫和,加上部分租戶在合約到期后遷出,導致空置面積增加。盡管如此,上海東區和西區的吸納量仍保持強勁。即便考慮到近期稅收政策執行力度增加,上海西區空出的面積依然能夠迅速被吸納。

    第二季度無新項目竣工。二季度新增供應暫緩。仲量聯行中國區工業地產部總監司徒藝(Stuart Ross)表示:“今年第三季度計劃交付的兩個項目均有良好預租,其中位于嘉定的一個項目已達到滿租狀態。“由于總體需求放緩,加之位于金山和寶山的一些項目的租約到期,二季度全市范圍內的空置率小幅上升0.6個百分點,至6.8%。空置面積分布于多個細分市場,包括青浦、奉賢、金山和臨港等。

    業主仍有信心,租金持續增長。盡管空置率小幅攀升,但主要物流地產業主依然看好市場的基本面并繼續提高租金,在青浦和嘉定等熱門細分市場尤為明顯。2019年第二季度,租金環比上漲1.8%,至人民幣1.45元每平方米每天。另外,二季度未錄得整棟投資交易。保險公司以及其他國際投資者仍積極尋找上海及周邊主要物流樞紐城市的物流地產投資機會。

    住宅的成交量短暫復蘇后趨于穩定。二季度,上海樓市調控政策繼續收緊。整體市場在三、四月份經歷了短暫回暖后,成交勢頭有所放緩,五月份的成交量環比下滑5%,六月成交量與五月基本持平。在嚴格的樓市政策影響下,二季度整體市場成交量約為216萬平方米,較去年同期較弱的水平同比上漲47%。高端住宅市場方面,由于政策緊縮和新增供應有限,第二季度僅成交492套,環比下降23%, 這是自2018年四季度以來連續第二個季度出現成交量下滑。相比之下,租賃市場受季節性因素影響表現則更為活躍。

    整體供應量小幅增長,銷售進度有所放緩。本季度共有約213萬平方米的新項目入市,環比上升27%,同比上升54%。然而,受購買情緒轉弱的影響,大部分新開盤項目的銷售進度較2018年有明顯放緩。高端住宅市場方面,二季度的供應量仍然有限,僅有淮海名邸二期一個項目向市場加推25套住宅,其中有7套在本季度完成成交備案。

    一手住宅價格保持穩定,二手住宅價格跌幅收窄。在限價政策影響下,二季度高端住宅一手價格保持穩定在每平方米116,556元。高端住宅二手價格環比下跌0.1%,較上季度1.0%的跌幅有所放緩。一手住宅供應量有限,在一定程度上提振個人業主的信心,防止二手價格進一步下跌。由于住宅市場租賃活動小幅增加,高端住宅的平均租金環比增長0.5%。土地市場方面,有八塊商品住宅用地出讓,其中大部分以底價成交,這表明開發商對買地仍持謹慎態度。此外,二季度出讓的四塊租賃住房用地均由國企獲得。

    預計下半年上海樓市政策將基本保持緊縮。仲量聯行預計,2019年下半年上海的樓市政策會保持緊縮。在當前政策環境下,今年下半年整體市場和高端住宅市場的成交量都將持續受到抑制。其中一手住宅價格在限價政策下將保持穩定,二手住宅價格的跌幅將收窄。仲量聯行上海項目銷售部總監周靜指出:“中央政府仍有空間通過貨幣政策和財政政策工具來維持經濟的韌性,如果下半年經濟有更明確的發展方向,將有助于穩定市場信心及下半年的住宅成交量。”

    投資市場上,今年上半年上海投資市場總體表現強勁,但近期出現放緩跡象。2019年上半年投資市場活躍度高,成交額達到人民幣775億元,第二季度上海投資市場的總成交額達到人民幣288億元,同比增長70.7%,占中國整體交易量的45%。仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成指出:“今年第一季度和第二季度初始上海投資市場延續了去年的強勁勢頭。第二季度下半期開始,由于受到中美貿易局勢走向的不確定性和商業地產租賃市場活躍度減弱的共同影響,我們觀察到,投資市場有所放緩,大部分投資者開始采取觀望的態度。”

    辦公樓仍然主導了上海房地產大宗交易市場。2019年上半年,辦公樓占上海投資市場的主要份額,成交額達人民幣420億元,占總交易額的54%。綜合體物業需求保持旺盛,成交額達人民幣282億元,占總量的36%。零售地產位居其后,占2019年上半年總成交額的3%。

    全年總成交量仍有望達新高。葉建成進一步表示:“盡管我們預計今年下半年交易量將相對減少,但隨著投資資本化率上升,市場迎來窗口期,投資者將重回市場,加之上半年同比顯著增加的成交總量,全年總成交量仍有望達到歷史新高。”

“中央調劑制度做了表率,從3%上升到3.5%,就是讓地方有思想準備,逐級上調是趨勢。”

6月28日,國家主席習近平在G20大阪峰會上宣布,中國將進一步開放市場,新設6個自由貿易試驗區,增設上海自由貿易試驗區新片區,加快探索建設海南自由貿易港進程。

“宏顏獲水”后,百度再度引發爭議。

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今年上半年,一線城市土地出讓金總額為2496億元,同比增長36%;二線城市土地出讓金為12561億元,同比增長26%;三四線城市土地出讓金為7433億元,同比減少3%。

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