• 嘉凱城1.9億賣了物業公司 楊國強的碧桂園服務接了盤

    Time News > | Time Weekly - 2019-07-12 23:05:27 來源:時代財經
  • [摘要] 自2018年上市以來,碧桂園服務就馬不停蹄地進行規模擴張,在內生式增長之外,收并購成為了另一重要手段。

    文/時代財經    黃銀橋

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    圖片來源:網絡

    歷時五個月,嘉凱城總算把旗下的物業公司賣出去了。7月11日晚間,嘉凱城宣布以1.9億元的掛牌價將嘉凱城集團物業服務有限公司(以下簡稱“嘉凱城物業”)100%股權轉讓給碧桂園智慧物業服務集團股份有限公司(以下簡稱“碧桂園物業”),嘉凱城預計在這筆轉讓中可獲得1.35億元的收益。

    嘉凱城第一次甩賣物業資產是在今年2月28日,當時,嘉凱城物業準備與上海愷凱能源科技有限公司捆綁出售,愷凱能源主要是為中凱靜安城市的光花園小區、恒利國際大廈、中邦豪生酒店、以及周邊部分商鋪提供集中空調制冷制熱和生活熱水服務。由于愷凱能源股東全部權益評估價值為負值,所以當時兩者的整體掛牌價為不低于6940.88萬元。

    四個月之后,嘉凱城又一次就出售物業資產發布公告,但愷凱能源100%股權不再被納入轉讓范圍,出售的資產只剩嘉凱城物業100%股權,掛牌起始價為不低于1.13億元。本次掛牌分為預公告及正式公告兩個階段,預公告階段,嘉凱城經營層綜合市場行情及意向受讓方的征集情況,確定正式掛牌起始價為1.9億元。

    最終,碧桂園物業成為唯一一個報價者,以底價1.9億競得嘉凱城物業100%股權,交易雙方已經于7月10日簽署相關交易合同。

    碧桂園物業為碧桂園服務旗下子公司,自2018年上市以來,碧桂園服務就馬不停蹄地進行規模擴張,在內生式增長之外,收并購成為了另一重要手段。此次收購嘉凱城物業,是碧桂園服務的第四筆收購。

    甩賣嘉凱城物業

    成立于2002年的嘉凱城物業前身為湖州嘉業物業管理有限公司,原股東為浙江國際嘉業房地產開發有限公司、湖州嘉業房地產開發有限公司。自成立以來,該公司歷經多次股權變更,最后于2013年1月被嘉凱城收購,并于2014年1月更名為“嘉凱城集團物業服務有限公司”。

    目前,嘉凱城物業旗下共持有1家全資子公司——浙江嘉杭物業管理有限公司,2家控股子公司上海恒豪基業物業服務有限公司和鄭州中凱物業管理有限公司,另有南京、青島、湖州、杭州、蘇州、南潯、張家港、余杭、南京第二分公司等9家分公司。

    嘉凱城物業的規模并不大,來自官網的信息顯示,該公司物業管理和服務面積為600多萬平方米,分布在浙江、江蘇、上海、鄭州、青島等多個省市,涉及物業類型有住宅、別墅、酒店式公寓、辦公樓、商業街等。截至2018年底,該公司資產總額為2.39億元,負債總額為1.79億元。

    最近兩年,嘉凱城物業的業績表現并不理想,2017-2018年間,營業收入分別為2.08億元、1.71億元,凈利潤分別為3730.34萬元、148.74萬元,經營活動產生的現金流量凈額分別為-437.74萬元、-275.93萬元。

    從母公司嘉凱城的年報也可以發現,物業管理業務貢獻的收入在減少,2017年占總營收的比重為12.41%,2018年下滑至9.9%。

    在選擇評估方法的時候,評估機構也直接指出了嘉凱城物業的毛病:因發展戰略不夠清晰、企業經營波動較大,經營規模萎縮、經營效益不佳。

    不過,對比第一次轉讓,嘉凱城物業此次的增值率明顯上升。2月份,以2018年8月31日為評估基準日出具的資產評估報告顯示,嘉凱城物業賬面價值4812.23萬元,評估價值6940.88萬元,增值率44.23%。6月份,以2018年12月31日為評估基準日,嘉凱城物業賬面價值4644.04萬元,評估價值8677.82萬元,增值率為86.86%。

    嘉凱城表示,轉讓嘉凱城物業,可加快存量資產清理,交易完成后,收回的全部款項可為公司下一步發展提供資金儲備。

    碧桂園物業規模戰

    為解決與大股東恒大的同業競爭問題,嘉凱城從2017年開始就展開了一系列處置房地產類資產的動作,同時向電影業轉型,此次出售物業資產包亦是其中一項計劃,并不算新鮮,但對于現時處于規模擴張的碧桂園服務來說,這無疑是一個重要獵物。

    2018年6月19日,碧桂園集團旗下的物業平臺——碧桂園服務正式在港交所掛牌上市。憑借著地產開發帶來的豐厚家底,以及部分第三方收購,碧桂園服務迅速進入了行業前列。

    截至2018年12月31日,碧桂園服務合同管理面積共5.05億平方米,收費管理總面積達1.82億平方米,排名行業第三,僅次于彩生活的11.22億平方米及萬科的5.3億平方米。雖已名列前茅,但與地產板塊一樣,碧桂園服務對規模的渴望依舊強烈。

    在3月的業績會上,執行董事郭戰軍特意向現場媒體介紹了碧桂園服務的人才培養體系。據其介紹,碧桂園服務堅持的是“績效導向、業績為王”,實現“能則上,不能則下”。對于各地組織,碧桂園服務每年都會立下“軍立狀”,其中一個考核目標就是規模。

    為快速實現規模增長,碧桂園服務也不惜增加人力成本聘用人才,組建拓展團隊。從可查閱的公開資料來看,算上此次收購嘉凱城物業,上市一年來,碧桂園服務已完成四筆第三方收購。

    2018年11月,碧桂園服務以6.83億的總代價一口氣收購了北京盛世物業的70%股權、成都佳祥物業管理的100%股權、成都清華逸家物業管理的100%股權、南昌市潔佳物業的100%股權、上海睿靖實業的100%股權;2019年3月,又以9000萬元進一步收購了北京盛世物業剩余的30%股權;7月10日,就在收購嘉凱城物業的前一天,碧桂園服務剛剛從合富輝煌手中收購了港聯不動產服務(中國)的100%股權。

    最近兩年,房企分拆物業公司上市已經成為常態,據時代財經統計,截至目前,A股和H股累計有17家物業公司上市或正在上市路上。無一例外,這些物業公司都希望借助資本市場的力量搶占地盤。一方面,規模決定著市場地位,另一方面,在還沒找到新的利潤來源之前,物業公司業績的增長更多還是來源于收費面積的增加。

    為了打好這場規模戰,碧桂園服務已經排好兵布好陣。碧桂園服務一位高管向時代財經透露,目前碧桂園服務在前端設有專門的投資拓展部,后端還有專門人員負責將收購而來的物業公司進行整合。“隨著規模越來越大,公司的分工也越來越細。”

    這與郭戰軍強調的“軍令狀”相呼應,郭戰軍稱,碧桂園服務每一級員工都有相對應的考核任務,干部員工考規模收入,底層員工考業主的識別率、業主訴求的完成率。顯然,地產板塊的“狼性文化”已被復制到了物業板塊上。

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